マイホーム特例（3,000万円特別控除）とは？
自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）といいます。
たとえば、2,000万円で購入した自宅が3,500万円で売れた場合、本来は1,500万円の譲渡所得が発生しますが、この特例を使えば課税所得がゼロになります。
適用条件
マイホーム特例を使うには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 居住用財産であること | 現在住んでいる自宅、または過去に住んでいた家（転居後3年以内） |
| 売り手と買い手が特殊関係でないこと | 親族・夫婦間などへの売却は原則対象外 |
| 前年・前々年に同特例を使っていないこと | 3年に1回しか使えない |
| 住まなくなった日から3年以内の売却 | 空き家になってから3年を超えると対象外 |
計算例
- 売却価格：4,000万円
- 取得費（購入価格＋諸費用）：2,500万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）：0円（買取の場合）
譲渡所得 = 4,000万円 − 2,500万円 = 1,500万円
特別控除 = 1,500万円（3,000万円以内なので全額控除）
課税所得 = 0円 → 税金ゼロ
買取の場合でも使える？
はい、使えます。 仲介売却でも買取売却でも、条件を満たせばマイホーム特例は適用されます。
むしろ買取の場合は仲介手数料がかからないため、譲渡費用が少なくなり、課税所得が高くなるケースもあります。そのため、マイホーム特例の活用が特に重要です。
確定申告の手続き
マイホーム特例は自動的には適用されません。売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う必要があります。
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書（購入時・売却時）
- 登記事項証明書
- 住民票の除票（転居後の場合）
注意点
- 住まなくなってから3年以内に売却することが必須。放置すると特例が使えなくなります。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超の場合は、さらに税率が軽減される「軽減税率の特例」も併用できます。
- 適用可否の判断は税理士にご相談ください。らくうるでは提携税理士をご紹介することが可能です。
まとめ
マイホーム特例は、自宅売却時に最大3,000万円の控除が受けられる非常に有利な制度です。ただし、住まなくなってから3年以内という期限があるため、空き家を放置していると使えなくなってしまいます。売却を検討しているなら、早めに動くことが節税の鍵です。
らくうるでは売却後の税務手続きについて、提携税理士をご紹介することが可能です。お気軽にご相談ください。