空き家特例（被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除）とは？
「空き家特例」とは、相続した親の家（空き家）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条第3項）といいます。
2016年に創設され、増加する空き家問題への対策として設けられた制度です。
適用条件（すべて満たす必要あり）
建物の条件
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 昭和56年5月31日以前に建築された建物 | いわゆる「旧耐震基準」の建物 |
| 区分所有建物（マンション）でないこと | 戸建てのみ対象（2023年12月31日以前の売却） |
| 相続直前まで被相続人が1人で居住していたこと | 老人ホーム入居後も一定条件で対象 |
> ⚠ 2024年1月1日以降の売却からは、マンション（区分所有建物）も対象に拡大されました。
売却の条件
- 相続または遺贈で取得した家屋・土地であること
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却時点で空き家であること（居住者がいないこと）
建物の状態
売却前に、以下のどちらかの対応が必要です：
- 耐震リフォームを行って売却する
- 建物を解体して更地で売却する
老人ホームに入居していた場合も使える？
はい、条件を満たせば使えます。 2019年の改正により、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも、以下の条件を満たせば空き家特例が適用されます。
- 要介護認定・要支援認定を受けていたこと
- 老人ホーム入居後、その家を賃貸・事業用に使っていないこと
- 老人ホーム入居後も、その家を生活の拠点としていたこと
これは、施設入居のために自宅を売却するケースで非常に重要な条件です。
計算例
- 相続した実家の売却価格：3,500万円
- 取得費（相続時の評価額）：500万円
- 譲渡費用（解体費用など）：200万円
譲渡所得 = 3,500万円 − 500万円 − 200万円 = 2,800万円
空き家特例控除 = 2,800万円（3,000万円以内なので全額控除）
課税所得 = 0円 → 税金ゼロ
注意点
- 相続開始から3年以内という期限が厳しい。放置すると使えなくなります。
- 建物の耐震改修または解体が必要。費用は売主負担ですが、らくうるでは解体費用0円で対応可能です。
- 適用可否の判断は複雑なため、必ず税理士に相談することをお勧めします。
- らくうるでは提携税理士をご紹介することが可能です。
マイホーム特例との違い
| 項目 | マイホーム特例 | 空き家特例 |
|---|---|---|
| 対象 | 自分が住んでいた家 | 相続した親の家 |
| 築年数制限 | なし | 昭和56年以前（旧耐震） |
| 期限 | 転居後3年以内 | 相続後3年以内 |
| 建物条件 | 特になし | 耐震改修または解体が必要 |
| 売却価格上限 | なし | 1億円以下 |
まとめ
空き家特例は、相続した実家を売却する際に最大3,000万円の控除が受けられる制度です。ただし、旧耐震基準・相続後3年以内・耐震改修または解体という条件があります。
特に「3年以内」という期限は見落としがちです。相続した実家を放置していると、せっかくの節税チャンスを逃してしまいます。
らくうるでは解体費用0円での対応が可能で、売却後の税務手続きについては提携税理士をご紹介することができます。相続した実家の売却でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。